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Perícia Judicial

Investigação Dominial e sobreposição de imóveis 

* Foram omitidos os dados de identificação das partes e do objeto 

Introdução

 

O trabalho teve como objetivo principal, proceder uma investigação precisa sobre a titularidade de propriedades que compõem a cadeia dominial da Transcrição nº xxxx do Cartório de Registro de Imóveis de AAAA, conforme delimitado nas Decisões Judiciais, contemplando os quesitos discriminados no item "A" da proposta de honorários periciais, a fim de identificar possíveis vícios que contaminam os títulos dominiais, tornando-os passíveis de imputação de nulidade.

 

O processo iniciou-se em 1995, por solicitação de BBBBBB, Oficial do Cartório do Registro de Imóveis da Comarca de AAAAAA, o qual informou que havia efetuado o registro da venda de uma área de 100 alqueires, discriminada como Lote "A-2A", desmembrada de uma área maior, objeto da Matrícula nº YYYY, do imóvel ZZZZ, município de EEEEE. Tendo o conhecimento de que várias outras escrituras de imóveis com a mesma origem encontravam-se em vias de serem lavradas, e, considerando o contido nos Autos FFFF requereu esclarecimentos sobre os procedimentos a serem tomados, gerando então o Pedido de Providências nº GGGGG.

 

Em meio a denúncias de que haveriam imóveis na região sendo colocados a venda, mas que não existiriam de fato, ou que serviam apenas para avaliação de garantia para as instituições de crédito, o Juízo determinou em Audiência, que o Oficial do Registro de Imóveis se abstivesse de proceder qualquer ato sobre o imóvel em questão, suscitando dúvida, se fosse o caso.

Metodologia

A metodologia básica empregada  consistiu do levantamento, a partir das matrículas e transcrições originárias, verificar a coerência de suas origens, das escrituras de aquisições primárias e de outros documentos correlacionados, retroagindo no espaço temporal ao início do século XIX. Além da análise da cadeia dominial, coube a perícia, na medida do possível, localizar fisicamente as áreas objeto dos registros dominiais.

 

O perito analisou a documentação apresentada nos Autos, bem como aqueles contidos nos Autos nº RRR  de Divisão Judicial do Imóvel "SSSSS" da Comarca de AAAA, valendo-se ainda de  documentos sobre a base cadastral e cartográfica do ITCG - Instituto de Terras, Cartografia e Geociências do Estado do Paraná; Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de AAAA-Pr; Cartório do Registro de Imóveis da Comarca de BBBBB-Pr; Cartas Topográficas do Ministério da Defesa - Exército Brasileiro; Mapa da divisão política do Estado do Paraná (2014) fornecido pelo ITCG.

 

Trabalhos de Campo

Foram realizados os trabalhos de campo nas áreas que compõem o objeto da perícia, sendo  percorridos os principais pontos de amarração das áreas questionadas nos Autos, compreendendo as atividades de caracterização das ocupações, levantamento dos ocupantes e das coordenadas geográficas, além do registro fotográfico.

Constatou-se nas diligências que onde era para existir a rodovia federal BR-153,  havia uma estrada vicinal, distante cerca de 3.200 m da mencionada rodovia, e ainda, que onde era para estar localizada determinada matrículas, a área compreendia diversas propriedades devidamente registradas. Em outro ponto, onde era para existir a Rodovia BR-153, a mesma encontra-se a 7.200 m do local.

Da Cadeia Dominial

Da origem do imóvel

A origem dos imóveis remetia a um Título do Estado do Paraná, do ano de 1897, com área de 26.234,19 ha, contendo descrição precária da poligonal.

Durante muitos anos o imóvel foi sendo negociado em comunhão com diversos proprietários, em escrituras sem designação das divisas, resultando em ocupações maiores, gerando confusão e incertezas devido aos desmembramentos irregulares ocorridos. Diante deste fato, em 1927 iniciou-se uma ação de divisão judicial do imóvel, contendo 425 condôminos.

Constatou-se que neste processo de divisão, a planta elaborada acresceu áreas supostamente devolutas à área original do imóvel. Em 1974, embora os Autos de Divisão não houvesse sido homologado, a área original de 10.840,57 alqueires passou para 19.100,62 alqueires, gerando uma Transcrição desta área excedente.

Parte desta área excedente, com 3.901,98 alqueires, foi desmembrada e loteada através de Planta assinada por suposto engenheiro agrônomo, que segundo o CREA nunca possuiu registro no Conselho do Estado do Paraná.

Reconstituindo a Área da Memorial Descritivo da Matrícula XXXX, e as respectivas plantas de subdivisão que originaram as matrículas subsequentes, sobre as cartas topográficas do Exército Brasileiro, considerando como orientação a Planta da Divisão Judicial do Imóvel, além das as características geográficas do terreno - leito dos rios citados, bem como a direção da declinação magnética indicada nas plantas, foi possível constatar, que as áreas levados a registro originadas da subdivisão da Matrícula nº xxxx, remetem à área rural de município vizinho aquele ao qual se referiam.

Constatou-se a existência de vícios nas plantas apresentadas, considerando que as estradas internas discriminadas nas plantas - "Estrada Colonial", "Rodovia BR-153" e "Estradinha" não correspondem em localização e denominação às estradas existentes na área delimitada, principalmente no tocante a principal rodovia que liga os municípios de AAAA à BBBB- Rodovia Transbrasiliana - BR-153, que sequer atinge a área denominada "Quinhão - A".

 

Confrontando-se a área levada a registro com o Cadastro Técnico Rural do Município de AAAAA-Pr e BBBBB-Pr, realizado no ano de 1987, através do Projeto Cadastro Técnico Rural, objeto do convênio entre o Instituto de Terras, Cartografia e Geociências do Estado do Paraná (ITCG) e a Sociedade Alemã de Cooperação Técnica (GTZ), constatou-se que a área delimitada no Memorial Descritivo elaborado pelo engenheiro agrônomo XXXXX, que originou a área da Matrícula nº ZZZZZ, bem como a Planta e Memorial Descritivo de subdivisão elaborado pelo engenheiro civil YYYYY, remetem a sobreposição com diversos outros imóveis já registrados anteriormente na Comarca de BBBB-Pr - Figura 11:

​Conclusões

  1. A Transcrição nº XXXX do Cartório de Registro de Imóveis de AAAAA-Pr, ao aumentar a área do seu título originário, nos Autos de Divisão Judicial nº BBBBB, sem justificativa, sobrepôs-se parcialmente à propriedade de particulares, propiciando a abertura de novos registros sobre a suposta área excedente;

 

  1. A Matrícula nº ZZZZ do Cartório de Registro de Imóveis de AAAAA-Pr, constituída de área individualizada de acordo com o Memorial Descritivo do engenheiro agrônomo YYYYY da 7ª Região, remete ao Município e Comarca de BBBBBB-Pr, sobre áreas de domínio público e particular de terceiros - que não correspondem às áreas e  registros que sucederam-se da mesma;

 

  1. As Matrículas nº QQQQQ do Cartório de Registro de Imóveis de AAAAA-Pr, bem como as demais que sucederam-se da sua sub-divisão - Matrículas de nº LLLLL, MMMMM, NNNNN, OOOOO. PPPP, QQQQ e RRRRR, foram originadas a partir do suposto excesso de área do título original, e apresentam vícios que impossibilitam a sua localização, podendo se afirmar que inexistem fisicamente nas condições do descritivo que as originou;

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